他做出這個判斷可能基于兩點理由，一個是，他認為房地產(chǎn)行業(yè)“拿地-開發(fā)-銷售”的商業(yè)模式到2017年基本已經(jīng)結(jié)束了，地價高，地產(chǎn)企業(yè)利潤率很低，天花板已經(jīng)在來的路上。第二，他似乎是從人性的角度來解釋，表示房地產(chǎn)之所以發(fā)達，是因為人有擁有的欲望，要有一個房產(chǎn)證。擁有的欲望促成了房價不斷上漲。而在人工智能、互聯(lián)網(wǎng)時代，使用比擁有更重要，分享比使用更重要?；ヂ?lián)網(wǎng)時代和人工智能時代的到來是反房地產(chǎn)的，這意味著房價會降。

 

　　如何看待潘石屹的觀點呢？我們也可以從兩個部分來分析，首先，就是潘石屹自己從事的事業(yè)以及地產(chǎn)業(yè)未來做出的判斷。潘石屹在中國一線城市擁有諸多的寫字樓，而他現(xiàn)在正在拋售這些資產(chǎn)，因為他認為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式基本結(jié)束。這似乎是地產(chǎn)界一個普遍的判斷，另一個地產(chǎn)巨頭萬達也在執(zhí)行“輕資產(chǎn)”的策略，將酒店與文旅項目低價拋售給了融創(chuàng)。

 

　　潘石屹與萬達所擁有的都是商業(yè)地產(chǎn)，目前面臨的問題是回報率過低，比如潘石屹的辦公物業(yè)凈租金回報率為2.7%左右，遠遠低于中國的利率水平，如果考慮到很多項目還要承擔(dān)大量過高的借款成本，這是一個無法持續(xù)的資本游戲。因此，資產(chǎn)價格過高與運營收益過低的背景下，出售資產(chǎn)是最好的辦法。

 

　　如果放在整個地產(chǎn)業(yè)的背景看，隨著商業(yè)樓宇供給飽和以及住宅擁有率大幅提高，市場需求將逐步減少。而旺盛的需求是過去十幾年中國樓市大幅上漲的主要原因，資產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致更多的投資與投機需求，形成了一個不斷推動價格上漲的閉環(huán)，這也是潘石屹所說的“擁有房產(chǎn)的欲望”驅(qū)動。但是，人們似乎忘記地產(chǎn)是不動產(chǎn)，除了自住之外，如果價格停止上漲而沒有了套利機會之后，地產(chǎn)的持有成本很高（按揭貸款），但盈利能力很差（租金回報率低），流動性很低。考慮到需求的減少以及資金成本進入上漲周期，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)的確是碰到了價格上的天花板，資產(chǎn)價格很難有套利機會，而回報率相對很低。

 

　　第二部分就是如何看待在人工智能、互聯(lián)網(wǎng)時代房價會降低的觀點。這個觀點并不奇怪，我們也可以從兩個方面來分析，首先，互聯(lián)網(wǎng)在中國早已經(jīng)普及，互聯(lián)網(wǎng)讓整個世界溝通和連接的空間界限消失，比如說美國很多服務(wù)部門將業(yè)務(wù)外包給了印度等等?，F(xiàn)在，中國又建立了一個遍布全國的高鐵網(wǎng)絡(luò)，縮短了各地的物理距離，讓整個國家“縮小”了。隨著北上廣深等一線城市房價暴漲到讓那些只有工資性收入的人難以承受之后，大量公司正在向二線城市遷移，因為互聯(lián)網(wǎng)、高鐵網(wǎng)抵消了聚集帶來的信息優(yōu)勢，遷往二線城市又能降低企業(yè)和員工的成本壓力。因此，互聯(lián)網(wǎng)、高鐵網(wǎng)會讓整個國家扁平化，從而會阻止一線城市房價不斷上漲的趨勢。

 

　　如果未來人工智能時代來臨，可能會導(dǎo)致大量中產(chǎn)階級（白領(lǐng)階層）以及藍領(lǐng)工人失業(yè)，至少會抑制工資上漲，讓勞動力不再值錢。這會在分配上出現(xiàn)兩極分化的趨勢，即生產(chǎn)和利用人工智能的企業(yè)會有越來越高的利潤，普通勞動者面臨失業(yè)壓力以及工資降低的風(fēng)險。當(dāng)樓市喪失大量有購買力的客戶，那么，對房價而言是一個巨大的沖擊。

 

　　這不是危言聳聽，就在近日，美聯(lián)儲主席耶倫警告，科技和全球化正在“消滅”美國中產(chǎn)階級，她表示如果美國還想保住中產(chǎn)階級的工作和薪資，就必須注意到人工智能對工作機會的影響。在此之前，一些科學(xué)家、機構(gòu)或者企業(yè)家已經(jīng)對這種未來表示了擔(dān)心。

 

　　所以，互聯(lián)網(wǎng)時代和人工智能時代的到來是反房地產(chǎn)的觀點存在一定的邏輯基礎(chǔ)，互聯(lián)網(wǎng)時代的去中心化以及人工智能時代人的價值降低，決定了房地產(chǎn)不再是一種可靠的資產(chǎn)， 如果繼續(xù)依靠資產(chǎn)價格套利進行投機或投資，也不是一個好的主意。租房在西方國家是一個比較普遍的現(xiàn)象，中國也可能開啟一個租房的時代，因為房價已經(jīng)過高，而政府目前的土地政策似乎正在推動地產(chǎn)商自持物業(yè)出租，比如上海，深圳等城市新推出的土地已經(jīng)執(zhí)行這項政策。

 

　　從大的背景看，中國城市化與工業(yè)化的高潮已經(jīng)過去，經(jīng)濟正在轉(zhuǎn)型中，這通常意味著房價高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整會帶來收入分配的調(diào)整，不管人工智能時代是否降臨，這種分配的調(diào)整與高住房自有率也注定了房價會有下降的趨勢。